Giá đất ở khu trung tâm Hà Nội sẽ vượt mức 700 triệu đồng/m² từ đầu năm 2026, theo nghị quyết mới của Hội đồng Nhân dân thành phố.

Bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026

Vào chiều 26/11, với tỷ lệ 100% đại biểu tham dự đồng ý, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết về bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2026. Thay vì chia theo quận, huyện, giá đất sẽ được phân thành 17 khu vực dựa trên ranh giới hành chính hiện hành.

Phân vùng và mức giá cao nhất

Khu vực 1 – Vòng vành đai 1

Khu vực 1 bao gồm các phường Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng. Đây là khu vực có mức giá đất ở cao nhất, lên tới hơn 702 triệu đồng/m² cho các thửa đất giáp mặt đường chính như Bà Triệu (đoạn Hàng Khay – Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, và Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông – Quán Sứ).

Mức giá này cũng áp dụng cho các tuyến Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và đoạn Trần Hưng Đạo (từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn). So với bảng giá hiện hành, mức tăng chung là 2%.

Các khu vực 2‑6 – Tăng 2% đồng loạt

Ngưỡng 2% tăng giá cũng được áp dụng cho khu vực 2 (phường trong vành đai 2), khu vực 3 (từ vành đai 2 đến vành đai 3), khu vực 4 và 5 (ngoài vành đai 3 bên hữu sông Hồng, trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện) và khu vực 6 (phường trong ranh giới sông Hồng – sông Đuống – vành đai 3).

Hệ số điều chỉnh K cho thửa đất đặc biệt

Trong các trường hợp thửa đất có ít nhất 4 mặt tiếp giáp với các đường được liệt kê trong bảng giá, hệ số điều chỉnh (K) sẽ được nâng lên 1,3 tại các khu vực có giá cao nhất. Các thửa đất có 1‑3 mặt tiếp giáp sẽ áp dụng hệ số K từ 1,1 đến 1,25, tùy thuộc vào vị trí và mức giá cơ bản.

Động thái giá đất tại các khu vực ngoại thành

Giá đất ở các xã ngoại thành cũng có biến động đáng chú ý. Khu vực 9 (gồm 7 xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) ghi nhận mức tăng 26%, với giá trung bình 30,4 triệu đồng/m² (so với 26,8 triệu đồng/m² hiện tại). Giá cao nhất trong nhóm này là 64,7 triệu đồng/m² tại quốc lộ 32, đoạn từ phường Xuân Phương đến ngã ba vào khu đô thị Kim Chung Di Trạch.

Khu vực 7 (9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) đều tăng 25%.

Giá đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp, mức giá cao nhất 290.000 đồng/m² được giữ nguyên tại các phường trung tâm và lân cận vành đai 3 (khu vực 1‑6). Các xã phía bắc (Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh) và phía tây nam (Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc) có mức tăng 24%: đất trồng lúa, cây hàng năm và nuôi thủy sản lên khoảng 192.000 đồng/m², đất trồng cây lâu năm lên 262.000 đồng/m².

Ở các huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì (sau sáp nhập hành chính), giá đất nông nghiệp vẫn duy trì mức trước: 270.000 đồng/m² cho cây lâu năm và 231.000 đồng/m² cho lúa, cây hàng năm và nuôi thủy sản.

Ảnh hưởng tới bồi thường, thuế và giao dịch

Bảng giá đất mới sẽ làm nền tảng cho việc tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư, tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các khoản phí, lệ phí liên quan đến giao dịch và thủ tục hành chính về đất đai cũng sẽ được điều chỉnh theo mức giá này.

Đối với người dân, nếu thỏa thuận mua bán đất với mức giá thấp hơn bảng giá công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Ngay cả khi giao dịch được chấp nhận, người mua vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức tối thiểu của bảng giá.

Kết luận & lời khuyên cho nhà đầu tư

Việc nâng mức giá đất ở trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m² đồng nghĩa với chi phí đầu tư bất động sản tăng, nhưng cũng phản ánh xu hướng phát triển mạnh mẽ và tiềm năng sinh lời cao tại các vị trí đắc địa. Đối với nhà đầu tư, nên tập trung vào các khu vực có hệ số K cao (≥1,3) và các tuyến đường chính để tối ưu lợi nhuận. Đồng thời, cần nắm rõ quy định mới về thuế và bồi thường để tránh rủi ro pháp lý.

Hãy chia sẻ bài viết nếu bạn thấy hữu ích và theo dõi chúng tôi để cập nhật những thay đổi quan trọng về bất động sản Hà Nội.

Hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp thành thổ cư tại khu vực Bình Dương (cũ) sẽ phải gánh chịu áp lực tài chính cao nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM có hiệu lực từ đầu năm 2026.

Bảng giá đất mới TP HCM: Những thay đổi cốt lõi

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng về dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng từ 2026. Theo dự thảo, các khu vực sẽ tăng hệ số giá như sau:

• Trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) – tăng tối đa 1,56 lần.
• Bình Dương (cũ) – tăng lên tới 8 lần.
• Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) – tăng 3,78 lần.

Nhóm dân cư và các đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh

Trong 12 nhóm được Sở xác định, nhóm có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương (cũ) đứng đầu về mức độ chịu ảnh hưởng. Khi giá đất tăng gấp 8 lần, chi phí thuế chuyển đổi và phí sử dụng đất sẽ tăng đáng kể, làm giảm khả năng thực hiện chuyển đổi hợp pháp.

Doanh nghiệp bất động sản: Tác động hạn chế

Ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản được đánh giá sẽ không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, tách rời khỏi bảng giá mới. Tuy nhiên, họ có thể gặp áp lực gián tiếp qua các khoản thuế và phí quản lý đất đai trong những năm tới.

Những nhóm ít chịu tác động

Những hộ nghèo, gia đình chính sách, và các nhóm thuê đất trả phí hàng năm vẫn được hưởng các chính sách miễn, giảm thuế, vì vậy mức tăng giá không làm thay đổi đáng kể chi phí của họ.

Những nhận định từ chuyên gia

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho biết: “Bảng giá mới tạo tính công bằng cho các hộ được đền bù, nhưng đối với những hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn tách thửa, chuyển sang thổ cư, chi phí thuế sẽ tăng mạnh.” Ông dẫn ví dụ tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² có giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m². Thuế chuyển đổi trước đây khoảng 185 triệu đồng, nhưng theo dự thảo mới sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá mới sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất, khiến các dự án quy mô vừa và nhỏ gặp khó khăn về tài chính, đồng thời đẩy nguồn cung nhà ở sang phân khúc cao cấp.

Kết luận và lời khuyên

Bảng giá đất mới TP HCM không chỉ là một con số thay đổi, mà còn là yếu tố quyết định khả năng tiếp cận nhà ở hợp pháp của hàng ngàn hộ dân. Các hộ đang có kế hoạch chuyển đổi đất nên chuẩn bị tài chính, tìm hiểu kỹ các mức thuế mới và cân nhắc thời gian thực hiện để tránh “đất nằm chết”. Doanh nghiệp bất động sản cần theo dõi chặt chẽ các quy định thuế và phí để điều chỉnh mô hình tài chính dự án.

Bạn có câu hỏi về tác động của bảng giá đất mới? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để nhận tư vấn chi tiết.