Nội dung chính
Chính sách giảm 70% tiền chuyển mục đích đất vườn sang đất ở đang được xem là “phao cứu sinh” cho các hộ gia đình muốn tách thửa, xây nhà.
Quy định mới về giảm phí chuyển đổi đất
Theo Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai mới, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp. Nếu vượt một lần hạn mức, mức nộp tăng lên 50%; vượt trên một lần hạn mức, người dân phải nộp toàn bộ chênh lệch.
| Điều kiện áp dụng | Chi tiết |
|---|---|
| Chủ thể | – Hộ gia đình, cá nhân (không áp dụng cho doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế) |
| Loại đất chuyển đổi | – Đất vườn, ao, nông nghiệp trong cùng thửa đã có đất ở khi cấp sổ – Đất vườn, ao gắn với đất ở đã được tách thửa hoặc đo vẽ thành thửa riêng trước 01/07/2014 |
| Thời điểm | – Áp dụng từ 01/01/2026 – Các trường hợp đã chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 sẽ được tính lại tiền sử dụng đất |
Lợi ích và hạn chế của ưu đãi 70%
Theo các chuyên gia, việc giảm tới 70% phí chuyển đổi giúp giảm đáng kể áp lực tài chính cho người dân, nhất là trong bối cảnh giá đất nông nghiệp thấp và giá đất ở tăng mạnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận xét: “Sau khi áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới, chi phí chuyển đổi đã tăng mạnh. Chính sách giảm 70% là bước đi cần thiết để cân bằng giữa mục tiêu quản lý và khả năng chi trả của người dân.”
Ví dụ thực tế: tính toán chi phí cho 100 m² đất vườn
Giả sử chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp và đất ở là 10 triệu đồng/m². Với diện tích 100 m², chi phí theo quy định cũ sẽ là 1 tỷ đồng. Áp dụng ưu đãi 70%, khoản phải nộp chỉ còn 300 triệu đồng – giảm 700 triệu đồng, tạo điều kiện cho nhiều hộ gia đình hợp thức hoá quyền sử dụng đất.
Mặc dù ưu đãi mang lại lợi ích tài chính, nhưng quy định mới vẫn giữ rào cản đối với nhà đầu tư phân lô bán nền. Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, trên một thửa đất và gắn với hạn mức giao đất ở tại địa phương. Các lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch, khiến quy mô đầu tư lớn khó đạt lợi nhuận.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, nhấn mạnh: “Chính sách được thiết kế để ngăn chặn việc gom đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích hàng loạt nhằm hưởng chênh lệch. Việc gắn mức ưu đãi (30%, 50%) với hạn mức giao đất ở giúp bảo vệ đúng nhóm cần hỗ trợ.”
Những lưu ý quan trọng cho hộ gia đình và cá nhân
- Kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương trước khi thực hiện chuyển đổi để tính toán diện tích và chi phí tối ưu.
- Đối với những hộ có nhiều con và cần tách thửa nhiều lần, lưu ý rằng ưu đãi chỉ áp dụng một lần; các lần tiếp theo sẽ chịu toàn bộ chênh lệch.
- Người đã nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 nên liên hệ cơ quan thuế để yêu cầu rà soát, tính lại nếu thuộc diện áp dụng, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp.
Trong bối cảnh giá đất nông nghiệp vẫn ở mức thấp nhưng giá đất ở tăng mạnh ở nhiều địa phương (Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM), việc nắm rõ quy định và thời gian áp dụng là yếu tố quyết định để giảm thiểu chi phí và tránh phát sinh bất ngờ.
Ngọc Diễm
